- Partez des logements comparables réellement réservés, pas des prix affichés.
- Fixez un prix de base, puis un prix plancher et un prix plafond.
- Faites varier selon le jour, la saison, les évènements et le délai avant l’arrivée.
- Regardez le total payé par le voyageur : frais de ménage et frais de service comptent.
- Suivez le revenu par nuit disponible, pas seulement le taux d’occupation.
Étape 1 : trouver vos comparables
Votre prix ne se décide pas dans l’absolu : il se compare. Un comparable, c’est un logement que le même voyageur aurait pu réserver à la place du vôtre.
- Même secteur : à distance de marche, ou sur la même ligne de transport.
- Même capacité : nombre de voyageurs, de chambres et de lits.
- Même type : logement entier ou chambre privée.
- Même niveau : équipements, décoration, note et nombre d’avis.
Faites vos recherches pour plusieurs dates : un mardi et un samedi, dans deux semaines et dans deux mois. Notez 5 à 10 logements dans un tableau : prix par nuit, total pour le séjour, note, nombre d’avis.
Puis refaites la même recherche quelques jours plus tard. Les logements qui ont disparu des résultats se sont réservés : c’est leur prix qui compte. Un prix affiché qui ne se réserve jamais n’est pas un prix de marché.
Étape 2 : prix de base, plancher, plafond
- Le prix de base se situe dans la fourchette de vos comparables réservés, ajusté à vos atouts (note, photos, équipements) et à vos faiblesses.
- Le prix plancher est le prix sous lequel une nuit ne vaut plus la peine d’être louée : il couvre au minimum vos coûts par séjour (ménage non refacturé, linge, consommables, énergie), plus la marge que vous visez.
- Le prix plafond est un garde-fou : il évite un prix absurde en cas d’erreur ou de très forte demande.
Exemple fictif : vos comparables réservés se situent entre 80 et 110 € la nuit, et votre logement est bien noté. Vous pourriez retenir une base de 95 €, un plancher de 70 € et un plafond de 180 €. Ces chiffres n’ont rien d’une moyenne de marché : ils illustrent seulement la méthode.
Étape 3 : faire varier le prix
Un prix fixe est presque toujours faux : trop bas les soirs de forte demande, trop haut les soirs creux. Les principaux leviers :
- Le jour de la semaine : les week-ends pour une clientèle de loisirs, les nuits du lundi au jeudi pour une clientèle d’affaires.
- La saison : vacances scolaires, ponts, jours fériés.
- Les évènements : salons, concerts, compétitions sportives. Un grand salon à la Porte de Versailles, par exemple, peut faire monter la demande jusque dans les communes voisines : voyez notre guide pour les voyageurs.
- Le délai avant l’arrivée : certaines dates se réservent très tôt (été, fêtes), d’autres tard (déplacements professionnels). Gardez de la marge loin de la date, ajustez à l’approche si le calendrier reste vide.
- Les trous de planning : une nuit isolée entre deux séjours trouve rarement preneur à plein tarif. Baissez-la, ou assouplissez la durée minimale de séjour.
Frais de ménage, frais de service, remises
Le voyageur ne compare pas votre prix par nuit : il compare le total qu’il va payer.
- Les frais de ménage sont fixes par séjour. Ils pèsent peu sur une semaine, beaucoup sur une nuit. Exemple : 60 € de ménage ajoutés à une nuit à 90 €, c’est un total de 150 €.
- Les frais de service de la plateforme dépendent du mode choisi : partagés entre hôte et voyageur, ou payés par l’hôte seul, ce qui est fréquent quand un logiciel de gestion est connecté. Vérifiez le vôtre dans vos paramètres : il change ce que vous touchez pour un même prix affiché.
- Les remises (semaine, mois, dernière minute, réservation anticipée) s’additionnent parfois. Utilisez-les avec parcimonie, et vérifiez le prix final.
- La taxe de séjour s’ajoute au prix : elle n’est pas un revenu, elle est reversée à la commune.
Les indicateurs à suivre
- Le taux d’occupation : nuits louées divisées par nuits ouvertes à la réservation.
- Le prix moyen par nuit réellement encaissé.
- Le revenu par nuit disponible : revenus de nuitées divisés par les nuits ouvertes. Il réunit prix et occupation en un seul chiffre.
- Le rythme de remplissage : à 30 ou 60 jours, votre calendrier est-il plus ou moins rempli que d’habitude ?
Exemple fictif, sur un mois de 30 nuits : le logement A loue 20 nuits à 100 €, soit 2 000 €. Le logement B loue 24 nuits à 80 €, soit 1 920 €. B est plus rempli, mais rapporte moins, avec plus de ménages et d’usure. Le calcul complet, du brut au net : combien rapporte un Airbnb.
Les erreurs qui coûtent cher
- Garder le même prix toute l’année.
- Copier le prix affiché du voisin, sans savoir s’il se réserve.
- Lancer le logement à prix cassé… et oublier de remonter.
- Ignorer les évènements de votre ville.
- Ne jamais regarder le total payé par le voyageur.
- Tout baisser à la dernière minute, y compris les dates qui se seraient réservées.
Et chez nous ?
Chez My Home IT, les prix sont recalculés chaque nuit à minuit selon cinq règles : le taux d’occupation, le jour de la semaine, les ponts et jours fériés, l’anticipation et les trous de planning. Toujours entre le prix plancher et le prix plafond que vous fixez : vous gardez la main sur vos bornes, nous faisons le travail quotidien.
Notre objectif : le meilleur prix par nuit au regard de l’usure de votre logement, pas le plus de rotations ; quand le calendrier se remplit, les prix montent. C’est inclus dans nos deux formules : gestion complète 20 % TTC ou co-hôte à distance 10 % TTC (voir nos tarifs).