La formule de base
Tout part de deux chiffres : le prix moyen auquel vous louez une nuit, et le nombre de nuits réellement louées.
Revenus de nuitées = prix moyen par nuit × nuits louées
Le taux d’occupation est la part des nuits disponibles qui ont trouvé preneur. Un indicateur plus parlant encore est le revenu par nuit disponible : vos revenus de nuitées divisés par le nombre de nuits ouvertes à la réservation. Il réunit prix et occupation en un seul chiffre, et évite le piège classique : un logement plein à prix cassé peut rapporter moins qu’un logement un peu moins rempli, mais bien tarifé.
Du brut au net
Les nuitées encaissées ne sont pas ce qui reste dans votre poche. Il faut ensuite retrancher :
- Les frais de plateforme : variables selon la plateforme et le mode de facturation choisi. Vérifiez-les dans vos paramètres.
- La commission de gestion, si vous déléguez (voir le tarif d’une conciergerie Airbnb). Regardez bien son assiette : nuitées seules, ou revenus incluant le ménage ? Et son taux est-il annoncé HT ou TTC ? Chez nous : TTC, sur ce que la plateforme vous verse (après ses frais), hors ménage et taxe de séjour.
- Le ménage, le linge et les consommables, souvent couverts en tout ou partie par les frais de ménage payés par les voyageurs. Chez nous, en gestion complète, le ménage se paie au temps réel (30 € TTC de l’heure), jamais au forfait.
- Les charges fixes : énergie, internet, assurance, charges de copropriété, taxe foncière, abonnements, petit entretien.
- Les impôts et prélèvements sociaux, selon votre régime fiscal (voir notre article sur la réglementation 2026).
La taxe de séjour, elle, n’est pas un revenu : elle est payée par le voyageur et reversée à la commune. Son montant, commune par commune : calcul de la taxe de séjour.
Un exemple fictif, pas à pas
Les chiffres ci-dessous sont entièrement hypothétiques, choisis ronds pour illustrer la méthode. Ce ne sont ni des moyennes de marché, ni une promesse de résultat.
| Prix moyen par nuit (hypothèse) | 100 € |
|---|---|
| Nuits louées (hypothèse), soit 67 % d’occupation | 20 |
| Revenus de nuitées | 2 000 € |
| Frais de plateforme (hypothèse : 15,5 %, frais « hôte uniquement », appliqués dès qu’un logiciel comme Smoobu est connecté) | − 310 € |
| Versé par la plateforme | 1 690 € |
| Commission co-hôte à distance 10 % TTC (sur 1 690 €) | − 169 € |
| Charges fixes du mois (hypothèse, dont abonnement Smoobu) | − 250 € |
| Résultat avant impôts | 1 271 € |
Dans cet exemple, les frais de ménage payés par les voyageurs couvrent exactement le prestataire, et la taxe de séjour est collectée puis reversée : ces deux postes sont neutres. Le revenu par nuit disponible est d’environ 67 € (2 000 € ÷ 30 nuits). Les frais de plateforme dépendent du mode choisi : en frais « hôte uniquement », appliqués quand un logiciel comme Smoobu est connecté (c’est le cas dans nos deux formules), ils sont nettement plus élevés que les frais partagés. Vérifiez-les dans vos paramètres.
Faites maintenant bouger deux curseurs : un prix moyen de 110 € au lieu de 100 €, et 22 nuits louées au lieu de 20. Les nuitées passent à 2 420 €, soit 21 % de plus, pour le même logement. C’est tout l’enjeu du pilotage.
Ce qui fait varier vos revenus
- L’emplacement : transports, attractions, quartiers d’affaires, calme.
- Le logement : surface, nombre de couchages, équipements, décoration, espace de travail.
- La saison et les évènements : vacances scolaires, salons, concerts, ponts.
- L’annonce : photos, titre, description, atouts mis en avant.
- Les avis et la note : un ménage irréprochable et un accueil fluide se voient dans les commentaires, puis dans les réservations.
- La réactivité : les plateformes valorisent les hôtes qui répondent vite, et un voyageur sans réponse réserve ailleurs.
- Les règles de séjour : durée minimale, jours d’arrivée, délai de réservation.
- La réglementation : un plafond de nuitées limite mécaniquement le nombre de nuits louables.
Pourquoi les prix dynamiques changent tout
Un prix fixe est presque toujours faux : trop bas les soirs de forte demande, trop haut les mardis creux. Chez My Home IT, les prix sont recalculés chaque nuit à minuit selon cinq règles :
- Le taux d’occupation : quand le calendrier se remplit, le prix monte ; quand il reste vide, il s’ajuste.
- Le jour de la semaine : un vendredi ne vaut pas un mardi, et inversement pour une clientèle d’affaires.
- Les ponts et jours fériés : valorisés automatiquement.
- L’anticipation : le prix tient compte du délai avant la date réservée.
- Les trous de planning : une nuit isolée entre deux séjours est rendue plus attractive pour ne pas rester vide.
Le tout, toujours dans un couloir minimum / maximum que vous fixez : vous gardez la main sur vos bornes, nous faisons le travail quotidien.
Pour fixer votre prix de départ, puis le faire bouger : quel prix par nuit pour votre Airbnb ?
Estimer votre propre logement
Pour un premier ordre de grandeur, faites notre estimation gratuite en 60 secondes : une fourchette immédiate, hypothèses visibles. Elle reste brute et indicative. Notre objectif : le meilleur prix par nuit au regard de l’usure de votre logement, pas le plus de rotations ; quand le calendrier se remplit, les prix montent. Pour un chiffre sérieux, demandez une étude personnalisée : nous analysons les logements comparables autour de chez vous, la saisonnalité et la réglementation locale.
Vous hésitez avec un bail classique ? Comparez net à net avec notre comparateur location nue, meublée ou Airbnb, et lisez mon avis d’hôte : pourquoi je préfère la location courte durée. Votre logement est à Paris ? Voyez aussi notre page conciergerie Airbnb à Paris.